Nhà ở bị kê biên có bán được không?

Nhà ở bị kê biên có bán được không?

Gần đây, những vụ nhà ở bị cơ quan thi hành án kê biên nhưng người phải thi hành án vẫn làm được hợp đồng mua bán có công chứng xảy ra rất nhiều. Trong những trường hợp này, chỉ khổ cho người mua nhà  ngay tình. Mặc dù tiền đã bỏ ra, nhà ở lại không sang tên được, kiện tụng đòi lại tiền thì mất thời gian, công sức, thắng kiện rồi cũng không biết khi nào mới lấy lại được tiền. Nguyên nhân là do các tổ chức công chứng không biết nhà ở đó đã bị kê biên nên vẫn tiến hành thủ tục công chứng hợp động bình thường.

Nhà ở bị kê biên thì không được bán nhà cho người khác

Việc kê biên tài sản là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự mà khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án theo pháp luật mà người phải thi hành án có điều kiện thi hành án không tự nguyện thi hành án bản án, quyết định dân sự đó. Biện pháp cưỡng chế thi hành án được xác định bằng việc trước hết là khấu trừ tiền trong tài khoản, thu hồi xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án, sau đó trừ vào thu nhập của người phải thi hành án; kế tiếp mới đến kê biên tài sản.

- Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

- Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

- Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.

- Trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên phải yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký.

Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý, cụ thể: 

+ Tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm ngay sau khi nhận được yêu cầu của Chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự.

+ Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất cho người mua được tài sản, người được thi hành án nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.

+ Thu hồi, sửa đổi, hủy các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, giấy tờ đăng ký giao dịch bảo đảm đã cấp cho người phải thi hành án; thực hiện việc cấp mới các giấy tờ theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu nhà ở bị kê biên thì người phải thi hành án không được quyền bán nhà cho người khác.

Thiếu quy định rằng buộc trách nhiệm của các bên

Các tổ chức công chứng nếu biết nhà ở đó đang bị kê biên thì cũng không được tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu hai bên đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất, mà cơ quan thi hành án đến để kê biên nhà, thì người mua nhà đất buộc chỉ có cách phải kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất với lý do bị bên bán cố tình lừa dối. Sau đó Tòa Án sẽ tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất là vô hiệu, người bán phải bồi thường lại cho người mua khoản tiền theo quy định pháp luật và người mua trả lại giấy tờ nhà đất cho người bán. Đồng thời, người đã mua nhà đã bị kê biên có thể khiếu nại Thủ trưởng cơ quan thi hành hành án dân sự nơi Chấp hành viên đang giải quyết vụ việc; gửi đơn kiến nghị Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp để được giải quyết việc người phải thi hành án không chấp hành pháp luật, đã cố tình vi phạm pháp luật; gửi đơn khiếu nại tới  Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện (quận, thị xã) nơi quản lý cán bộ Phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nhà ở để xem xét tới việc hủy hợp đồng chuyển nhượng trái pháp luật, để ra quyết định thu hồi quyết định cấp quyền sử dụng đất đối với hợp đồng chuyển nhượng như trên.

Cũng theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên phải thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án. 

Như vậy, để xảy ra tình trạng có nhiều vụ việc nhà ở của người phải thi hành án thuộc diện bị kê biên những những người này vẫn mua bán được nhà ở của mình cho người khác đó là lỗi thuộc về rất nhiều ở khâu thủ tục làm việc của cơ quan nhà nước. Bởi:

- Việc thứ nhất, các văn phòng công chứng không thể biết trước được tài sản là nhà đất đó của người đến làm công chứng có đang trong tài sản kê biên hay không vì không có giấy tờ gì về việc kê biên hoặc thông báo kê biên của bên cơ quan thi hành án dân sự gửi tới; đồng thời bên cơ quan thi hành án dân sự theo pháp luật không có trách nhiệm phải thôn báo cho bên văn phòng công chứng biết vì thủ tục kê biên chỉ cần có đại diện cấp xã, tổ dân phố, đươn sự và người có quyền nghĩa vụ liên quan đến bản án quyết định dân sự đó.  

- Việc thứ hai, cán bộ địa chính xã (phường, thị trấn) và cán bộ Phòng đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã xác nhận và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở là tài sản đã kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án không đúng quy định của pháp luật, không đúng trách nhiệm của cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm trong thi hành án dân sự

Căn cứ pháp lý:

Điều 178, 88, 95 luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014. 

(Nguồn: http://www.tinmoi.vn/)