Nên làm gì khi mua nhà giá rẻ đồng sở hữu chung nhiều người?

Nhà phố giá rẻ được rao bán khắp hang cùng ngõ hẻm tại TP.HCM - Ảnh: Đình Sơn

Lần theo một mẩu quảng cáo, người viết tìm đến khu nhà ở được xây dựng trong con hẻm 1491 Lê Văn Lương (xã Nhơn Đức, H.Nhà Bè). Hàng trăm căn nhà giống nhau như đúc được xây dựng với chiều ngang 3 m x 13 m hoặc 3,2 m x 12,5 m. Căn nhà được xây dựng 1 trệt, 1 lầu với 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và 1 nhà bếp, tổng diện tích đất khoảng 30 m2, diện tích sàn xây dựng khoảng 60 m2 được cò đất “hét” giá 780 triệu đồng. Nơi đây như một “cánh đồng” với diện tích đất nông nghiệp lớn đang được san lấp, xây nhà. Theo một “cò” đất ở đây thì khách hàng muốn mua đất nền hay nhà xây dựng sẵn bao nhiêu cũng có.

Khi chúng tôi thắc mắc, nhà diện tích nhỏ như vậy sẽ không được xây, tách thửa thì được một “cò” khẳng định dù nhà nước cấm tách thửa đất nông nghiệp và quy định hạn mức tách thửa ở Nhà Bè nhỏ nhất cũng phải hơn 80 m2 nhưng chủ đầu tư “có cách”. Minh chứng là rất nhiều căn nhà “hộp diêm” đã được xây dựng. “Cò” này còn khẳng định, nếu mua nhà, đất khách hàng sẽ được tách thửa và cấp “sổ hồng” ngay khi trả xong tiền.

Tại khu vực ngoại thành như H.Bình Chánh, H.Hóc Môn, Q.12... giá nhà phố rao bán còn rẻ hơn. Một căn nhà diện tích đất khoảng 30 m2, diện tích xây dựng khoảng 60 m2 giá chỉ từ 570 - 600 triệu đồng. Theo một “cò” đất khu vực phía tây TP.HCM, để xây dựng được những căn nhà này giới đầu tư đã mua gom đất nông nghiệp, sau đó tách ra từng thửa khoảng 500 m2 và chuyển đổi thành đất thổ cư, xin phép xây dựng cho toàn bộ khu đất với những căn nhà giống nhau như “khuôn đúc”. Xây xong, chủ đất sẽ thực hiện thêm một công đoạn nữa là tách ra từng thửa đất nhỏ, đa số là theo hạn mức tách thửa của mỗi quận, huyện. "Những căn nhà loại này thường có sổ hồng chung cho từ 2 - 3 căn tùy diện tích nhà được xây dựng. Khi mua bán chỉ cần các chủ hộ còn lại cùng ký xác nhận thì giao dịch được xem như hợp lệ", “cò” này cho hay.

Lãnh đạo một công ty bất động sản chuyên “sản xuất” loại nhà này cho biết đây là loại nhà bán rất chạy, “xây đến đâu bán hết đến đó bởi nó phù hợp với thu nhập của nhiều người”.

Một nhà thầu xây dựng từng tham gia xây nhà phố giá rẻ “tiết lộ” loại nhà này giá thành xây dựng chỉ 2 - 3 triệu đồng/m2 hoàn thiện, bởi nó được xây hàng loạt, các loại vật tư vật liệu cũng là loại rẻ nhất. Chưa hết, những căn nhà loại này được chủ đầu tư xây dựng rất tiết kiệm, không làm móng, cột xây bằng gạch, chỉ đổ hệ thống đà giằng ở móng và chỗ đổ gác; đổ gác giả (gác xà gồ, trải một lớp tôn cũ rồi đổ xi măng). Với cách làm này, một căn nhà diện tích đất khoảng 30 m2, sàn xây dựng khoảng 60 m2 giá thành hoàn thiện chỉ từ 120 - 180 triệu đồng. Trong khi đó, giá một căn nhà rao bán bình quân khoảng 700 triệu đồng, tính ra mỗi mét vuông đất từ 17,3 - 19,3 triệu đồng là quá đắt đỏ vì đa số nhà loại này ở ngoại thành cách trung tâm TP từ 15 - 20 km. “Với số tiền trên người dân có thể mua một miếng đất thổ cư rồi tự xây dựng theo ý mình hay mua căn hộ chung cư ở sẽ an toàn hơn”, ông này đưa ra lời khuyên.

 

Khu nhà này ở P.Phước Long B, Q.9 vi phạm quy hoạch, hiện đã bị cưỡng chế chỉ còn lại một căn - Ảnh: Đình Sơn

Tại P.Phước Long B, Q.9, chủ một khu đất rộng khoảng 500 m2 đã xẻ ra hơn 10 nền để bán. Khi quảng cáo, chủ đất hứa sẽ “bao” xây dựng, ra giấy tờ hợp lệ cho từng căn. Rất nhiều người đã bỏ ra khoảng 700 triệu đồng để mua căn nhà rộng 50 m2 đất gồm 1 trệt, 1 lầu. Mới đây, chính quyền địa phương phát hiện những căn nhà này được xây dựng trên phần đất được quy hoạch là công viên cây xanh và nằm trên hành lang bảo vệ sông rạch, nên đã cưỡng chế đập bỏ chỉ còn lại một căn.

Hay như trường hợp chị Liên, mua nhà diện tích đất 28 m2 ở (Q.Bình Tân) đang đau đầu vì căn nhà của chị và nhà kế bên chỉ chung một bức tường 10 cm. Sự việc chỉ được phát hiện khi chị tiến hành sửa nhà và hai bên phát sinh tranh chấp bức tường. Không những thế, chỉ sau một thời gian sử dụng nền nhà bị lún sụt, ở dưới nền là một ao nước. Góc các bức tường nứt toác vì hệ thống cột chỉ là gạch thay vì cột bê tông cốt thép.

Tại khu nhà trên hẻm 1491 Lê Văn Lương, hàng trăm người mua nhà cũng đang “lên ruột” bởi chủ đầu tư đã bán nhà cách nay một năm và hứa mấy tháng sau sẽ ra “sổ hồng” cho từng căn nhưng đến nay vẫn chưa thấy đâu, ngoài những lời hứa. Chị Hằng, một người dân mua đất tại đây, bức xúc: “Do ít tiền và muốn có một nơi để an cư nên tôi mua căn nhà rộng 3 m x 13 m với giá 750 triệu đồng. Nào ngờ, khi dọn về ở mới thấy hối hận bởi chỉ có mỗi hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay mà chất lượng nhà thì quá tệ”.

Người mua nắm đằng lưỡi Luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng luật sư Trường (Đoàn luật sư TP.HCM), cảnh báo theo quy định hiện nay khi mua bán nhà hai bên phải ra công chứng làm thủ tục mua bán. Nhà đất phải được tách thửa, ra “sổ hồng”. Tuy nhiên, loại nhà đất như nói trên hai bên chỉ mua bán bằng giấy tờ viết tay, chưa đủ pháp lý để ra công chứng. Không những thế, những căn nhà này có thể không phải mua qua chính chủ mà qua “cò” bằng giấy tay, với thủ tục nửa vời. Đến “một ngày đẹp trời” nào đó chủ đất đòi lại đất hay phát sinh một tranh chấp thì người mua nhà đất xem như nắm dao đằng lưỡi. “Sở hữu chung về mặt dân sự vẫn cho, nhưng đó là sở hữu chung hợp nhất, tức là một miếng đất hay căn nhà đã có giấy chủ quyền bán cho cùng nhiều người đứng tên chung. Nhưng đây là nhiều người sở hữu những căn nhà hay các miếng đất khác nhau trên một mảnh đất và chủ đất vẫn giữ giấy tờ nên sẽ rất nguy hiểm”, LS Trường khuyến cáo.

Thừa phát lại Nguyễn Tiến Pháp – Trưởng Văn phòng Thừa Phát Lại Thủ Đức: Nếu vì nhu cầu nhà ở, buộc phải mua những dạng nhà như thế này, cần chú ý các biện pháp hạn chế thấp nhất nhưng rủi ro như: - Công chứng mua bán một phần quyền sử dụng đất hoặc nhà để cùng đứng tên đồng sở hữu; - Nhờ Thừa Phát Lại lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, nhà đất; - Nhờ Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận với chủ đầu tư, với các đồng sở hữu về các phần chung, riêng, quản lý Giấy chứng nhận và phương thức xử lý trong trường hợp cần bán nhà cho người khác.