Tôi có miếng đất được cấp giấy đỏ năm 2011. Năm 2013, tôi lấy vợ. Nay tôi muốn đi công chứng bán đất thì có cần có ý kiến của vợ tôi, hay chỉ cần mình tôi đi công chứng là đủ vì đất là do tự tôi mua?

TRẢ LỜI

Bà DƯƠNG THỊ THANH LAN, Phó phòng Bổ trợ Sở Tư pháp (TP.HCM), trả lời: Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định về tài sản riêng của vợ, chồng gồm: tài sản mà mỗi người có được trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân…

Tại khoản 1,4 Điều 44 luật trên quy định vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình,… Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.

Trường hợp của bạn, giấy đỏ được cấp trước khi bạn kết hôn nên miếng đất là tài sản riêng của bạn. Khi đi giao dịch, bạn cần xuất trình giấy chứng nhận kết hôn để chứng minh việc kết hôn là sau thời điểm có tài sản. Riêng trường hợp hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của vợ.

Lưu ý với bạn, trường hợp đất làm nhà ở có xây dựng nhà trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn phải có ý kiến của vợ bạn trong các giao dịch.

(Nguồn: PLO - KIM PHỤNG ghi)

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bà Lê Nguyệt Ánh như sau:

Khoản 2, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Điều 465, Điều 466 Bộ Luật Dân sự quy định, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận; Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đối với động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Trường hợp mẹ của bà Lê Nguyệt Ánh có ý định lập hợp đồng ủy quyền cho bà Ánh quản lý cho thuê nhà ở và lập hợp đồng tặng cho bà Ánh tiền thu được từ việc cho thuê nhà, thì hai hợp đồng đó pháp luật quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng

Theo quy định tại Điều 40, Điều 41, Điều 42 Luật Công chứng năm 2014, việc công chứng hợp đồng giao dịch thuộc thẩm quyền của công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 5 và Điểm c, Điểm d, Khoản 2, Điều 5  Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, thì:

- Phòng Tư pháp thuộc UBND cấp huyện có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;

- UBND cấp xã chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản và chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp bà Lê Nguyệt Ánh và mẹ có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở và hợp đồng tặng cho tài sản là động sản (tiền thu được từ việc cho thuê nhà ở), có thể đến tổ chức công chứng, hoặc UBND cấp xã để thực hiện.

Công chứng viên ông NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH, Phó phòng Công chứng số 1 (TP.HCM), trả lời: Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, quy định trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp các bên có nhu cầu).

Như vậy, theo quy định nêu trên thì việc cho thuê nhà của bạn không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê (trừ trường hợp các bên có nhu cầu). Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận yêu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà thì theo Luật Công chứng công chứng viên vẫn thực hiện chứng nhận hợp đồng, giao dịch này.  

Lưu ý, đối với các giao dịch quy định nêu trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

(Nguồn: PLO)

Ngày 16/11/2015, Bộ Tư pháp đã ban hành công văn 4233 hướng dẫn thẩm quyền về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhà ở như sau:

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải tại Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai, Bộ Tư pháp đã có 02 Công văn hướng dẫn Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Công văn số 4800/BTP-BTTP ngày 21/11/2014 và Công văn số 2271/BTP-BTTP ngày 29/6/2015).  Thực hiện Chỉ thị số 24/CT-TTg ngày 01/9/2015 của Thủ tướng Chính phủ về “đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường”, đồng thời để trả lời vướng mắc phát sinh liên quan đến vấn đề này mà vừa qua Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu các Bộ liên quan tháo gỡ, thời gian qua Bộ Tư pháp đã chủ trì họp trao đổi ý kiến với đại diện lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Văn phòng Chính phủ. Trên cơ sở ý kiến trao đổi và lấy ý kiến bằng văn bản của các Bộ, cơ quan ngang Bộ nêu trên, Bộ Tư pháp hướng dẫn cụ thể về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhà ở như sau:

1. Các quy định có liên quan về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhà ở trong Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Luật công chứng năm 2014 và Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch (sau đây gọi tắt là Nghị định số 23/2015/NĐ-CP) không có sự mâu thuẫn nhau. Cụ thể:

- Luật đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 của Luật này;

- Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực; tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 122 thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, theo các quy định của Luật đất đai, Luật nhà ở nêu trên, cá nhân, tổ chức khi thực hiện các quyền của mình đối với quyền sử dụng đất, nhà ở được lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc công chứng được thực hiện theo thủ tục quy định tại Luật công chứng năm 2014. Việc chứng thực được thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.

2. Công chứng và chứng thực là hai việc khác nhau. Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; công chứng viên phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch, chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình, bồi thường thiệt hại do mình gây ra trong quá trình hành nghề công chứng nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Chứng thực là việc là việc Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; người yêu cầu chứng thực phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.

Do đó, để các cá nhân, tổ chức khi giao kết hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất, nhà ở hiểu được sự giống nhau và khác nhau giữa công chứng và chứng thực, đặc biệt là về hệ quả pháp lý của hai hình thức này, từ đó quyết định việc lựa chọn công chứng hoặc chứng thực phù hợp với nhu cầu, điều kiện và hoàn cảnh của mình, đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo: (1) Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và các Sở, ban, ngành có liên quan thường xuyên tổ chức tuyên truyền về các quy định của pháp luật có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhà ở cũng như pháp luật về công chứng, chứng thực, sự khác nhau giữa công chứng, chứng thực qua đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, góp phần bảo đảm an ninh, trật tự và phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn; (2) khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng, Ủy ban nhân dân dân cấp xã phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực và pháp luật khác có liên quan, đồng thời tuyên truyền, giải thích cho cá nhân, tổ chức hiểu rõ sự khác nhau và hệ quả pháp lý giữa công chứng và chứng thực; trường hợp tổ chức hành nghề công chứng thấy hợp đồng, giao dịch đơn giản, các bên tin tưởng nhau thì công chứng viên công chứng hoặc hướng dẫn cá nhân, tổ chức lựa chọn chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã; ngược lại, trường hợp hợp đồng, giao dịch phức tạp, tiềm ẩn rủi ro cho các bên, thì Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn cá nhân, tổ chức lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.

3. Thực hiện điểm b khoản 4 Điều 26 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thời điểm thực hiện Luật đất đai năm 2003), Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quyết định  chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch từ Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện sang các tổ chức hành nghề công chứng tại một số địa bàn cấp huyện. Nay, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đã bị bãi bỏ, thực hiện quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Luật công chứng năm 2014 và Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương không ban hành tiếp quyết định mở rộng phạm vi chuyển giao.

Đối với những địa bàn đã chuyển giao, đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tư pháp phối hợp với Tòa án nhân dân, Viện Kiểm sát nhân dân, Công an, Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Ủy ban nhân dân, Văn phòng Hội đồng nhân dân và Mặt trận Tổ quốc tỉnh khảo sát, đánh giá kết quả thực hiện việc chuyển giao, đề xuất ý kiến báo cáo Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Trong trường hợp hoạt động công chứng đã ổn định, được nhân dân tin tưởng, góp phần phát triển tốt kinh tế - xã hội, bảo đảm trật tự an toàn xã hội, giảm thiểu được rủi ro, tranh chấp về đất đai, nhà ở trên địa bàn thì không quyết định lại việc chuyển giao từ tổ chức hành nghề công chứng sang Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện, qua đó góp phần giảm tải công tác hành chính tư pháp cho Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính và đẩy mạnh xã hội hóa các dịch vụ công, đặc biệt là Nghị quyết số 39-NQ/TW ngày 17/4/2015 của Bộ Chính trị về tinh giản biên chế và cơ cấu lại đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và Nghị quyết số 19/NQ-CP ngày 12/3/2015 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2015 - 2016.

Trên đây là hướng dẫn của Bộ Tư pháp về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch nhằm thực hiện thống nhất Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật công chứng và Nghị định số 23/2015/NĐ-CP. Công văn này thay thế Công văn số 4800/BTP-BTTP ngày 21/11/2014 và Công văn số 2271/BTP-BTTP ngày 29/6/2015, kính gửi Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quan tâm chỉ đạo thực hiện.

Giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân phải có công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với chữ ký của người bán, cho, tặng xe theo quy định của pháp luật về chứng thực.

Như vậy về nguyên tắc thì việc chuyển nhượng phải được Công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Nhưng thực tế hiện nay có rất nhiều trường hợp xe đã được chuyển nhượng qua nhiều người chỉ bằng giấy viết tay với nhau. Để giải quyết những trường hợp này tại Điều 24 Thông tư 15/2014/TT-BCA có quy định giải quyết một số trường hợp cụ thể để giải quyết đăng ký sang tên xe đối với trường hợp xe đã chuyển quyền sở hữu qua nhiều người.

Nếu mua xe mà có đăng ký xe trong phạm vi tỉnh, Thành phố cư trú thì thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 24 Thông tư 15/2014/TT-BCA như sau:

1. Đăng ký sang tên xe trong cùng tỉnh

a) Trường hợp người đang sử dụng xe có chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người đứng tên trong giấy chứng nhận đăng ký xe và chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người bán cuối cùng, hồ sơ gồm:

Giấy khai đăng ký sang tên, di chuyển xe (mẫu số 3 ban hành kèm heo Thông tư này) có cam kết của người đang sử dụng xe chịu trách nhiệm trước pháp luật về xe làm thủ tục đăng ký, có xác nhận về địa chỉ thường trú của người đang sử dụng xe của Công an cấp xã nơi người đang sử dụng xe thường trú.

Chứng từ nộp lệ phí trước bạ xe theo quy định.

Chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người đứng tên trong giấy chứng nhận đăng ký xe và chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người bán cuối cùng.

Giấy chứng nhận đăng ký xe. Trường hợp bị mất giấy chứng nhận đăng ký xe phải trình bày rõ lý do trong giấy khai đăng ký sang tên, di chuyển xe (mẫu số 3 ban hành kèm theo Thông tư này).

b) Trường hợp người đang sử dụng xe không có chứng từ chuyển quyền sở hữu xe, hồ sơ gồm:

Giấy khai đăng ký sang tên, di chuyển xe (mẫu số 3 ban hành kèm theo Thông tư này) có cam kết của người đang sử dụng xe chịu trách nhiệm trước pháp luật về xe làm thủ tục đăng ký, có xác nhận về địa chỉ thường trú của người đang sử dụng xe của Công an cấp xã nơi người đang sử dụng xe thường trú.

Chứng từ nộp lệ phí trước bạ xe theo quy định.

Giấy chứng nhận đăng ký xe. Trường hợp bị mất giấy chứng nhận đăng ký xe phải trình bày rõ lý do trong giấy khai đăng ký sang tên, di chuyển xe (mẫu số 3 ban hành kèm theo Thông tư này).

Nếu mua xe mà có đăng ký xe ngoài phạm vi tỉnh, Thành phố cư trú thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Thông tư 15/2014/TT-BCA như sau:

2. Đăng ký sang tên, di chuyển xe đi tỉnh khác:

a) Trường hợp người đang sử dụng xe có chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người đứng tên trong giấy chứng nhận đăng ký xe và chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người bán cuối cùng, hồ sơ gồm:

2 giấy khai đăng ký sang tên, di chuyển xe (mẫu số 3 ban hành kèm theo Thông tư này) có cam kết của người đang sử dụng xe chịu trách nhiệm trước pháp luật về xe làm thủ tục đăng ký, có xác nhận về địa chỉ thường trú của người đang sử dụng xe của Công an cấp xã nơi người đang sử dụng xe thường trú.

Chứng từ chuyển quyền sở hữu xe của người đứng tên trong giấy chứng nhận đăng ký xe và chứng từ chuyển quyền sở hữu của người bán cuối cùng.

Giấy chứng nhận đăng ký xe, biển số xe. Trường hợp bị mất giấy chứng nhận đăng ký xe hoặc biển số xe phải trình bày rõ lý do trong giấy khai đăng ký sang tên, di chuyển xe (mẫu số 03 ban hành kèm theo Thông tư này).

b) Trường hợp người đang sử dụng xe không có chứng từ chuyển quyền sở hữu xe, hồ sơ gồm:

2 giấy khai đăng ký sang tên, di chuyển xe (mẫu số 3 ban hành kèm theo Thông tư này) có cam kết của người đang sử dụng xe chịu trách nhiệm trước pháp luật về xe làm thủ tục đăng ký, có xác nhận về địa chỉ thường trú của người đang sử dụng xe của Công an cấp xã nơi người đang sử dụng xe thường trú.

Giấy chứng nhận đăng ký xe, biển số xe. Trường hợp bị mất giấy chứng nhận đăng ký xe hoặc biển số xe phải trình bày rõ lý do trong giấy khai đăng ký sang tên, di chuyển xe (mẫu số 3 ban hành kèm theo Thông tư này).

(Nguồn: Vnexpress.net)

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời:

Trước đây, tại Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ Tư pháp  hướng dẫn Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký đã quy định, trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của UBND cấp xã theo quy định của pháp luật.

Ngày 16/2/2015 Chính phủ  đã ban hành Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch (có hiệu lực từ ngày 10/4/2015 thay thế Nghị định số 79/2007/NĐ-CP).

Khoản 9, Điều 2 Nghị định này quy định, người thực hiện chứng thực là Trưởng phòng, Phó Trưởng Phòng Tư pháp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn; công chứng viên của Phòng công chứng, Văn phòng công chứng; viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự của Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài.

Phạm vi chứng thực hợp đồng, giao dịch được quy định tại Điều 34 Nghị định số 34/2015/NĐ-CP là hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải chứng thực và hợp đồng, giao dịch mà pháp luật không quy định phải chứng thực nhưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu chứng thực.

Theo đó, từ ngày 10/4/2015 trở đi Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản trên đất.

Việc chuyển quyền có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 1; khoản 2, điểm a, khoản 4; khoản 5; khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Các trường hợp đăng ký biến động thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Trường hợp cha mẹ của ông Nguyễn Đức Trung có mua một ngôi nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Hai bên mua, bán đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở gắn liền với đất, có chứng thực của chủ tịch UBND phường. Nếu nội dung, hình thức và thẩm quyền chứng thực tại thời điểm chứng thực được thực hiện đúng quy định của pháp luật, thì hợp đồng đó là hợp pháp.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định, đăng ký biến động quyền sử dụng đất là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Do đó, cha mẹ của ông Trung cần thiết phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở gắn liền với đất.

Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền, thì thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

(Nguồn: http://baochinhphu.vn)

Ủy quyền nào không buộc phải công chứng?

Từ chỗ “nghe nói hiện nay hợp đồng ủy quyền không còn bắt buộc phải công chứng nữa” nên bạn đọc Đặng Thiên Cô (Ngân hàng OCB) băn khoăn: “Nếu đúng vậy thì khi nhận thế chấp nhà gặp những hợp đồng ủy quyền không có công chứng, làm sao biết được có hợp pháp không?”.

Công chứng viên (CCV) Nguyễn Trí Hòa - Trưởng phòng Công chứng số 1 TP.HCM xác định: Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở thì chỉ có trường hợp ủy quyền quản lý nhà ở mới không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Do đó, nói hợp đồng ủy quyền nhà ở không còn bắt buộc phải công chứng là chưa chính xác. “Trong trường hợp thế chấp nhà, nếu chủ sở hữu không trực tiếp ký hợp đồng thế chấp mà thông qua ủy quyền thì ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực” - ông Hòa lưu ý.

Ngại “đi tới lui phiền quá”, bạn đọc Phạm Thị Thủy (quận 9) hỏi: “Tôi cho thuê nhà một năm thì người thuê yêu cầu tôi phải đi công chứng. Việc này do thỏa thuận hay luật bắt buộc để tôi còn biết đường tính?”. CCV Nguyễn Hồ Phương Vinh - Phó phòng Công chứng số 1 tư vấn: “Hai bên có thể thỏa thuận là có nên yêu cầu công chứng hợp đồng hay không để cùng thực hiện”. Ông Vinh giải thích: “Theo Điều 122 Luật Nhà ở thì việc cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Công chứng thì CCV vẫn thực hiện chứng nhận hợp đồng, giao dịch khi cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu”.

Không thể đơn phương hủy hợp đồng

Cùng có ý định hủy bỏ hợp đồng nhưng mỗi trường hợp đều có lý do riêng. Bạn đọc Thu Hường (TP.HCM) nêu vấn đề với tư cách người bán: “Tôi ký hợp đồng chuyển nhượng 1/2 mảnh đất cho người bạn. Họ hẹn hai tháng sau khi đi công chứng sẽ gửi 50% tiền còn lại. Nay đúng hạn mà họ không trả, vậy tôi tự ý ra công chứng hủy hợp đồng đã bán được không?”. Còn bạn đọc Huỳnh Trí Dũng (phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM) đặt ra tình huống dành cho người mua: “Tôi có đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng một lô đất đã có giấy hồng nhưng chưa sang tên… Giờ bên bán có thể đơn phương hủy hợp đồng đã công chứng không?”.

Căn cứ vào Điều 51 Luật Công chứng, CCV Dương Thị Cẩm Thủy - Văn phòng Công chứng Tân Phú giải đáp: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả người tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Nếu bạn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại một tổ chức hành nghề công chứng thì bạn không thể tự ý hủy bỏ hợp đồng đã giao kết”. Tương tự, CCV Nguyễn Hoàng Phi - Phó Văn phòng Công chứng Tân Phú khẳng định: “Ngay cả khi hai bên không thống nhất được với nhau về việc thực hiện hợp đồng, bên bán cũng không có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng”.

Liên quan đến thẩm quyền hủy bỏ hợp đồng, bạn đọc Vu Ha Thu (Công ty TNHH Vận tải quốc tế tại Hải Phòng) hỏi: “Muốn hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng ủy quyền (chưa thực hiện) được công chứng ở hai nơi thìphải làm sao, đặc biệt là một bên đã công chứng hợp đồng tại cơ quan đại diện ngoại giao ở nước ngoài?”. CCV Nguyễn Trí Hòa hướng dẫn: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do CCV tiến hành.Theo đó, có thể hiểu rằng tổ chức hành nghề công chứng nào đã chứng những việc gì thì có thẩm quyền hủy bỏ phạm vi công việc mà trước đây mình đã chứng nhận. Nếu việc công chứng được thực hiện ở hai nơi khác nhau thì việc hủy bỏ phải được tiến hành ở hai nơi”.

THU TÂM lược ghi

Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi!

Theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, theo đó có 6 bản chính giấy tờ, văn bản không được dùng làm cơ sở để chứng thực bản sao, gồm:

Thứ nhất, bản chính bị tẩy xóa, sửa chữa, thêm, bớt nội dung không hợp lệ.

Thứ hai, bản chính bị hư hỏng, cũ nát, không xác định được nội dung.

Thứ ba, bản chính đóng dấu mật của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc không đóng dấu mật nhưng ghi rõ không được sao chụp.

Thứ tư, bản chính có nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội; tuyên truyền, kích động chiến tranh, chống chế độ xã hội chủ nghĩa VN; xuyên tạc lịch sử của dân tộc VN; xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của cá nhân, tổ chức; vi phạm quyền công dân.

Thứ năm, bản chính do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp, công chứng hoặc chứng nhận chưa được hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định.

Thứ sáu, giấy tờ, văn bản do cá nhân tự lập nhưng không có xác nhận và đóng dấu của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.