Hỏi đáp về thuế

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời:

Trước đây, tại Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ Tư pháp  hướng dẫn Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký đã quy định, trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của UBND cấp xã theo quy định của pháp luật.

Ngày 16/2/2015 Chính phủ  đã ban hành Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch (có hiệu lực từ ngày 10/4/2015 thay thế Nghị định số 79/2007/NĐ-CP).

Khoản 9, Điều 2 Nghị định này quy định, người thực hiện chứng thực là Trưởng phòng, Phó Trưởng Phòng Tư pháp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn; công chứng viên của Phòng công chứng, Văn phòng công chứng; viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự của Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài.

Phạm vi chứng thực hợp đồng, giao dịch được quy định tại Điều 34 Nghị định số 34/2015/NĐ-CP là hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải chứng thực và hợp đồng, giao dịch mà pháp luật không quy định phải chứng thực nhưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu chứng thực.

Theo đó, từ ngày 10/4/2015 trở đi Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản trên đất.

Việc chuyển quyền có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 1; khoản 2, điểm a, khoản 4; khoản 5; khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Các trường hợp đăng ký biến động thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Trường hợp cha mẹ của ông Nguyễn Đức Trung có mua một ngôi nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Hai bên mua, bán đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở gắn liền với đất, có chứng thực của chủ tịch UBND phường. Nếu nội dung, hình thức và thẩm quyền chứng thực tại thời điểm chứng thực được thực hiện đúng quy định của pháp luật, thì hợp đồng đó là hợp pháp.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định, đăng ký biến động quyền sử dụng đất là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Do đó, cha mẹ của ông Trung cần thiết phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở gắn liền với đất.

Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền, thì thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.

(Nguồn: http://baochinhphu.vn)