(PL)- Chuyển nhượng nhà, đất phải lập hợp đồng và phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản).
Clip bà Phan Thị Bình Thuận, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM tư vấn cho bạn đọc liên quan đến vấn đề công chứng.
Người mua bán nhà, đất cần lưu ý những gì để giao dịch được suôn sẻ, hợp pháp... là một trong các nội dung được nhiều bạn đọc quan tâm tại buổi giao lưu trực tuyến “Công chứng, chứng thực hợp đồng nhà, đất” do Pháp Luật TP.HCM tổ chức sáng 18-5.
Các khách mời tham gia trao đổi, giải đáp tại buổi giao lưu gồm có: Các bà Phan Thị Bình Thuận, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM; Dương Thị Thanh Lan, Phó phòng Bổ trợ tư pháp; Lê Thị Phương Liên, Trưởng Văn phòng công chứng Lê Thị Phương Liên; Nguyễn Thị Quỳnh Triều, Phó phòng Tư pháp quận 1, cùng hai ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng (PCC) số 1; Từ Dương Tuấn, Trưởng PCC số 5.
Hợp đồng nào đi công chứng, chứng thực?
Bạn đọc Phạm Văn Tánh (huyện Bình Chánh, TP.HCM) thắc mắc: “Tôi có thửa đất vườn chưa chuyển mục đích lên đất thổ cư. Muốn chuyển nhượng, tôi có thể đến UBND chứng thực hợp đồng hay phải đi công chứng?”.
Công chứng viên (CCV) Từ Dương Tuấn, Trưởng PCC số 5(TP.HCM), trả lời: Hiện nay, theo Quyết định số 31 ngày 20-5-2011 của UBND TP.HCM quy định về thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch trên địa bàn TP.HCM thì hợp đồng chuyển nhượng đất nói chung (bao gồm cả đất vườn) được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn TP.
Cũng liên quan đến việc chuyển nhượng đất, một bạn đọc hỏi: Hợp đồng chỉ có chứng thực chữ ký của chính quyền địa phương mà không có công chứng thì có hiệu lực không? CCV Tuấn giải thích: “Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng nhà, đất phải được lập hợp đồng và công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản).Đối với các tỉnh, thành chưa chuyển giao thẩm quyền công chứng, chứng thực từ UBND cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng thì hợp đồng này có thể được chứng thực (nhưng phải thực hiện với hình thức chứng thực hợp đồng chứ không chứng thực dưới dạng chứng thực chữ ký).
Cùng chung tâm trạng sẽ bỏ ra số tiền lớn để mua nhà nên cần hỏi thăm kỹ lưỡng, bạn đọc Do Thanh Giang (Kiên Giang) và Nguyễn Thị Hiền buôn bán ở quận 6 (TP.HCM) đề nghị “chỉ giúp chúng tôi phải làm gì trước khi ra công chứng ký mua bán”.
CCV Nguyễn Trí Hòa, Trưởng PCC số 1 (TP.HCM), lưu ý:
1. Khi mua nhà hay mua đất, hay mua cả nhà và đất, bạn phải xem xét nhà, đất đó có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ không (giấy chứng nhận).
2. Người bán có phải là người được đứng tên trên giấy tờ nhà, đất.
3. Đến UBND phường, quận tìm hiểu thông tin quy hoạch về nhà, đất mà bạn có ý định mua.
4. Diện tích nhà và đất giữa thực tế và giấy tờ có phù hợp với nhau không. Liên hệ tổ chức hành nghề công chứng tìm hiểu thông tin ngăn chặn hoặc hạn chế giao dịch đối với nhà, đất.
5. Mỗi địa phương đều có quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Vì vậy, khi bạn không rõ có đủ điều kiện tách thửa không (3 x 10 m) thì nên liên hệ với cơ quan chức năng ở địa phương để nắm thông tin.
6. Ngoài ra, bạn liên hệ cơ quan công chứng để được tư vấn, hướng dẫn về thủ tục giấy tờ, nội dung hợp đồng (thời hạn, thanh toán, thời điểm giao nhận nhà, giấy tờ tùy thân...)
Bà Phan Thị Bình Thuận, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM (trái), đang kiểm tra câu trả lời bạn đọc. Ảnh: H.GIANG
Ký, hủy bỏ hợp đồng chỉ cần một bên?
Bạn Nguyễn Thanh Tâm (quận Gò Vấp) hỏi: “Giấy chứng nhận đứng tên vợ chồng, một người ký sẵn vào hợp đồng chuyển nhượng để người kia một mình đi công chứng thì có được không?”.
“Theo khoản 1 Điều 48 Luật Công chứng (LCC) thì người yêu cầu công chứng phải ký vào hợp đồng, giao dịch trước mặt CCV” - bà Phan Thị Bình Thuận, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, khẳng định.
Bà Thuận giải thích: “Vợ hoặc chồng có thể lên các tổ chức hành nghề công chứng ký trước, người kia lên ký sau chứ không thể ký trước, ký sẵn ở nhà. Thời hạn công chứng không quá hai ngày làm việc, nếu có nội dung phức tạp thì thời hạn này có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc”.
Ký hợp đồng chỗ này, hủy bỏ nơi khác được không? Bạn Phạm Hương hỏi: “Năm 2015, tôi ký hợp đồng mua bán nhà, đất tại văn phòng công chứng. Nay hai bên đến UBND phường hủy hợp đồng đã ký được không?”.
Bà Nguyễn Thị Quỳnh Triều, Phó Trưởng phòng Tư pháp quận 1 (TP.HCM), khẳng định: Bạn ký hợp đồng tại văn phòng công chứng thì khi muốn hủy bỏ hợp đồng này bạn phải liên hệ với nơi đó để hủy. UBND phường không có thẩm quyền chứng thực hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp này.
Liên quan đến việc đơn phương hủy bỏ hợp đồng công chứng, bạn đọc Phạm Huỳnh (huynhpham…@yahoo.com) thắc mắc: “Chồng tôi vay tiền của người bạn và phải ký hợp đồng công chứng bán nhà cho bạn. Giờ chồng tôi có được đơn phương hủy hợp đồng này?”. CCV Lê Thị Phương Liên, Trưởng Văn phòng công chứng Lê Thị Phương Liên, giải thích: “Theo Điều 51 LCC thì việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Như vậy, trường hợp đơn phương hủy hợp đồng mua bán nhà của chồng bạn là không thể thực hiện được”.
Chứng thực gây thiệt hại có bồi thường?
Bạn đọc Phạm Tuấn Khanh lăn tăn: “Nghe nói khi đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì CCV chịu trách nhiệm (có gì họ bồi thường), còn đi chứng thực thì người yêu cầu phải tự chịu trách nhiệm, phải vậy không?”.
Bà Dương Thị Thanh Lan, Phó phòng Bổ trợ Sở Tư pháp TP.HCM, giải thích: “Trước hết phải hiểu công chứng và chứng thực là hai việc khác nhau. Công chứng là việc CCV chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; CCV phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch, chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình, bồi thường thiệt hại do mình gây ra trong quá trình hành nghề công chứng nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.
Trong khi đó, chứng thực là việc UBND cấp xã chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ… của các bên tham gia hợp đồng. Người yêu cầu chứng thực phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Trường hợp người thực hiện chứng thực gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức do lỗi của mình thì sẽ bị xử lý kỷ luật, bồi thường theo quy định của pháp luật”.
______________________________
Theo Bộ luật Dân sự thì hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác). Ngoài ra, LCC 2014 quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được CCV ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Bà PHAN THỊ BÌNH THUẬN, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM
Tiếng Việt
English
